Pitanja stanara

Jesu li, prema vašem mišljenu, cijene stanova za najam pre­cijenjene?

Cijene najma su precijenjene s obzirom na veličine, kvalitete gradnje, uređenja interijera i lokacije stanova. Zbog ve­like potražnje stanova manje kvadrature – često namijen­jene studentima, raste njihova cijena i izjednačava se s ci­jenom najma dvosobnih stanova s garsonijerama. Najveći problem neujednačenosti kvalitete i cijene stanova je u Za­grebu jer ga mnogi, posebno mladi, odabiru za školovanje i pronalazak zaposlenja. Tako cijena najma mnogih stanova ovisi isključivo o ponudi i potražnji na slobodnom tržištu, ispuštajući pritom iz vida njihovu stvarnu cijenu, kao i finan­cijske mogućnosti populacije koja ih želi unajmiti.

Koji su najčešći problemi s kojima se najmoprimci, ali i najmodavci, susreću? U kojim gradovima su ti problemi najočitiji – samo velikim gradovima ili i manji imaju istih problema?

Jedan od najvećih problema s kojima se najmoprimci susreću je neprijavljivanje iznajmljivanja stanova. Kazne za nepri­javljivanje podstanara su od 500 do 50.000 kuna, a podaci Ministarstva financija govore da se kontrola prijavljivanja podstanara provodi na temelju evidencije nadležne porezne uprave te prijava građana ili nekih drugih javnih institucija – npr. centara za socijalnu skrb. Što se pak podstanara tiče, njima se, napominju u Ministarstvu, osobni odbitak uvećava za iznos plaćene slobodno ugovorene najamnine, a najviše do 12.000 kuna godišnje. U ostvarivanju porezne olakšice, podstanari moraju godišnjoj poreznoj prijavi priložiti ugov­or o najmu ovjeren kod javnog bilježnika i dokaz o plaćenoj najamnini. Porezni obveznik koji iznajmljuje stan dužan je to prijaviti nadležnoj poreznoj upravi, i to u roku osam dana od dana početka iznajm­ljivanja, odnosno početka ostvarivanja primitka.

Uzmimo za primjer da su najmoprimac i najmodavac ovjerili ugovor o najmu stana za 1000,00 kuna te je najmodavac prijavio poreznoj upravi u zakonskom roku taj najam. Iznos najma umanjujemo za 30% porezno priznatih izdataka odnosno za 300,00 kn te tako dolazimo do porezne osnovice koja iznosi 700,00 kn. Na poreznu osnovicu (700,00 kn) plaćamo 15% poreza – 105,00 kn te prirez na iznos poreza. Za najmodavce s prebivalištem u Zagrebu prirez od 18% na porez od 105,00 kn iznosi 18,90 kn. Najmodavac na 1000,00 kuna najma stana mora platiti 123,90 kn poreza i prireza mjesečno.

No, s obzirom da bi prijava povećala i najamninu, i sami najmoprimci toleriraju nesklapanje ugovora o najmu i neprijavljivanje, posebno ako im one ne uvjetuje pri­manja iz sustava socijalne skrbi.

Problemi najmoprimaca proizlaze i iz loše kvalitete skupih stanova, problema oko plaćanja pričuve, koju bi trebao plaćati vlasnik, kao i ne vraćanja pologa najmoprim­cu, što opet proizlazi iz nesklapanja ugovora o najmu stana što dokazivost davanja pologa znatno otežava. Uočena je i potreba za pravnom pomoći najmoprimcima, posebno kod specifičnih situacija koje nastaju zbog nereguliranja statusa najmopri­maca.

Prema istraživanju Centra Nekretnina na uzorku od 500 ispitanika, od problema s nekretninom najviše je najmoprimaca (58%) navelo dotrajali namještaj, tj. nedostatak istog. Lošu toplinsku izolaciju navelo je 54%, a loše zidove i podove 44% ispitanika. Gotovo polovica najmodavaca (44%) ima posebne kriterije za odabir najmoprimaca – najviše je najmodavaca koji traže studente (njih 30%) i mlade obitelji (27%). 18% ih je tražilo najmoprimce bez kućnih ljubimaca te isto toliko (18%) nepušače.

PRAGMA je uočila problem diskriminacije obitelji s djecom (novorođenčadi), stari­jih podstanara, samohranih roditelja te osoba koje primaju državne potpore (soci­jalnu pomoć, rodiljne naknade i sl.) pri pronalaženju adekvatnog stana.

Koliki je broj registriranih podstanara, i koliki je otprilike njihov broj u stvarnosti (u gradovima kao što su Zagreb, Split, Osijek, Rijeka ili ako imate neki općeniti podatak za područje RH).

U Hrvatskoj nema institucije koja raspolaže podacima o broju podstanara, dok je evidencija o broju obveznika poreza i prireza na dohodak od iznajmljivanja stanova samo djelomična jer Porezna uprava na popisu ima samo one koji se sami prijave. Podaci Porezne uprave govore da su u 2009. godini u sjedištima četiriju dalmatin­skih županija evidentirana ukupno 3182 iznajmljivača (Split 1165, Dubrovnik 1071, Zadar 769 i Šibenik 177), što ni izdaleka ne odgovara stvarnom stanju ni u jednom od navedenih gradova. Prema podacima Ministarstva financija tijekom 2007. godine u cijeloj je Hrvatskoj sklopljeno 25.000 ugovora o najmu. Sredinom 2008. godine taj je broj premašio 27.000, no procjene govore da „tamna brojka“ iznosi oko 120.000 podstanarskih kućanstva. Procjenjuje se da u Zagrebu oko 30.000 podstanara, a tek je 3741 prijavljeni iznajmljivač. U drugom po veličani hrvatskom gradu – Splitu, u kojem ima više od 20.000 podstanara, tek je 525 legalnih iznajmljivača stanova. U Ri­jeci ih je 965, a u Osijeku 792. Profesor Studijskog centra socijalnog rada i stručnjak za stambenu politiku prof.dr.sc. Gojko Bežovan kaže da je primjetan lagani rast broja prijavljenih iznajmljivača stanova. „No ako uzmemo primjerice Zagreb, u kojem je oko 30.000 podstanara, znači da ih je prijavljeno tek 10 posto, dok je u drugim tran­zicijskim zemljama riječ o 50 do 60 posto prijavljenih“ istaknuo je prof. Bežovan za Vjesnik, upozoravajući pritom da su znatan dio prijavljenih sigurno strane tvrtke i stranci zaposleni u Hrvatskoj.

Koji su prvi koraci koji su trebaju poduzeti kako bi se problemi riješili? Što Vlada RH treba poduzeti? I koji su vaši prijedlozi?

Reguliranje evidencije broja prijavljenih najmoprimaca prvi je korak ka rješenju problema najma stana u Hrvatskoj. Također, kako mnogi najmoprimci nisu upoznati s dobitima koje proizlaze iz legalnog statusa najmoprimca, kao što su povrat pore­za ili ostvarenje porezne olakšice, važno je raditi na podizanju svijesti o problemu stanovanja te upoznavanju najmodavaca i najmoprimaca sa zakonskom regulativom tog područja. S obzirom da većina stanovništva Hrvatske podstanarstvo smatra privremenim rješenjem – dok ne kupe svoju nekretninu – ne obraća se velika pozor­nost na probleme s kojima se susreću. U razvijenim zemljama Europe mnogi provedu cijeli životni vijek u unajmljenim stanovima, a tek manji dio stanovništva živi u vlas­titim kućama te je s toga bitno zakonski regulirati status najmoprimca kako bi ost­varili pravo na povlastice koje im država nudi. To ukazuje na specifičnost stambene situacije u Hrvatskoj, ali i drugim zemljama regije. Za početak, pravo na stan treba postati Ustavom zajamčeno pravo. PRAGMA je Vladi RH uputila prijedlog ustavnih promjena u kojima se jamči pravo na priuštiv, dostupan i kvalitetan stan. PRAGMA naglašava da „država potiče suradnju javnog, neprofitnog i privatnog sektora u proved­bi prava na priuštiv, dostupan i kvalitetan stan“ te da „država posebnu pažnju pridaje socijalno ugroženim osobama u ostvarivanju prava na primjeren stan“. Donošenjem Zakona o poticanju prodaje stanova (objavljen 31. ožujka 2010., NN 38/2010) kako bi se ostvarila svrha – poticanje prodaje stanova radi prevladavanja nepovoljnog stanja u stanogradnji do 31. prosinca 2011., sigurno će se potaknuti prodaja manjih stanova na manje atraktivnim lokacijama (prigradskim, manje urbanim, sa slabijom soci­jalnom i komunalnom infrastrukturom). Sam Zakon uređuje odobravanje zajmova te sklapanje i praćenje provedbe ugovora o zajmu koji se iz državnih sredstava odo­brava prilikom kupnje stana. Vlada je time dala poticaj građevinarstvu, ali tek sa smanjenjem bankarskih kamata, smanjenjem cijena nekretnina i povećanjem općeg optimizma (sigurnost radnog mjesta, zasnivanje braka i obitelji) građani će početi koristiti sve državne poticaje. Do sada nije bila provođena niti jedna sustavna edu­kacija o pravnoj pomoći i socijalnoj podršci stanoprimcima, kao i medijska promo­cija kvalitetnog stanovanja iz perspektive podstanara. Potrebno je sustavno educirati i najmodavce o izgradnji i održavanju kvalitetnog odnosa najmodavac-najmoprimac kao i jačati svijest najmodavaca o sigurnosti života stanoprimaca (npr. sprječavanje nastanka poplava, požara, curenja plina i drugih opasnih događaja koje ugrožavaju sve stanare jedne zgrade). Država mora povećati nagrade – porezne olakšice i subven­cije, ali i kaznene odredbe kako bi neprijavljivanje postalo neatraktivno i financijski neopravdano. PRAGMINA je želja – u sljedećem trogodišnjem razdoblju – usustaviti sve prijedloge: od gradova, općina, županija, ministarstava, sindikata, udruga, zakla­da pa sve do poslovnih subjekata: banaka, osiguravajućih kuća i građevinskih tvrtki. Svi su odgovorni stvarati kvalitetno i ugodno okruženje za življenje te svatko može učiniti da stanovanje bude dostojanstveno i primjereno.

Podstanar nema zaključen ugovor o najmu stana a plaćen je polog koji nije vraćen.

Taj se polog može pretvoriti u najamninu, a ako to nije moguće može se prijaviti najmodavca koji ima neprijavljenog podstanara. Poslužili bi i dokazi o plaćanju na­jamnine, ukoliko ih ima. Također, prema Zakonu o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 2005.), dužnik može uzeti natrag položenu stvar, ali je o tome dužan obavijes­titi vjerovnika, dok pravo dužnika da uzme položenu stvar prestaje kada je se odre­kne pisanim putem pred sudom ili pred za to ovlaštenom osobom, a vjerovnik izjavi da prima položenu stvar i kad bude utvrđeno pravomoćnom odlukom da polaganje udovoljava uvjetima urednog ispunjenja.

Obitelj s dvoje djece živi kao podstanar s ugovorenim najmom na rok od jedne godine u Zagrebu. Vlasnik stana živi u Splitu a sve vezano za najam stana obavlja ovlaštena osoba. Do sada sa plaćanjem stana nisu kasnili ni dana od ugovorena datuma, ali su sa režijama u zaostatku dva mjeseca, jer su ih u šest mjeseci platili u tri navrata. Za­nima ih: imaju dva ključa od vrata, a ovlaštena osoba ima još tri. Smiju li promijeniti bravu na vratima? Treba li ovlaštena osoba ispostaviti kakav račun za plaćanje stana? Osoba ovlaštena za najam ih stalno uznemirava, zove na telefon, trebaju li o tome obavijestiti vlasnika stana? Plaćaju pričuvu stana i komunalno za izgradnju grada u iznosu od 270,00kn. Jesu li obavezni plaćati?

Prema Zakonu o najmu stanova (NN br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06) najmoprimac ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca te je dužan obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade, koje je dužan snositi najmodavac. Dakle, sukladno Zakonu o najmu stanova, bez suglasnosti najmodav­ca, bravu na vratima najmoprimac ne može promijeniti, iako ovlaštena osoba ima tri ključa stana koji unajmljujete. Najmodavac, odnosno osoba koju je najmodavac opunomoćio, dužna je izdati račun za plaćanje ugovorom o najmu stana utvrđene najmnine – samo ukoliko je najmoprimac ovlašten izdavati račun, odnosno ako je registrirana djelatnost najmodavca iznajmljivanje stanova.

Osoba koja je navedena u ugovoru o najmu stana kao najmodavac nositelj je prava i obveza koje iz ugovora o najmu stana i Zakona o najmu stanova proizlaze. Suk­ladno tome, ukoliko uočavate bilo kakve nepodudarnosti s ugovorom o najmu sta­na, možete kontaktirati vlasnika ukoliko je on naveden u ugovoru kao najmodavac. Pričuvu je obvezan plaćati vlasnik stana, dok komunalno plaća najmoprimac.

Obitelj s djetetom mora iseliti iz stana, ali su zamolili vlasnika stana da ih ostavi do kraja školske godine, kako bi dijete završilo školu na jednom mjestu. Suprug je hrvatski branitelj, invalid, ali bez statusa RVI. Prima mirovinu od 3000 kn. Supruga ne radi jer je u mirovini zbog zdravstvenih problema. Grad im je jednom platio stan, a nešto su dobivali i od centra za socijalnu skrb. Sada više nemaju pravo na pomoć jer imaju pri­hode. S obzirom da su živjeli u jako lošim uvjetima dijete je dobilo i bronhitis.

Kontaktirano je s nadležnim centrom za socijalnu skrb i općim upravnim odjelom grada. U centru za socijalnu skrb objašnjavaju da je stanovanje u nadležnosti grada. Upozorili smo da je ugroženo maloljetno dijete te dobili odgovor da im se gospođa slobodno obrati jer postupaju u interesu korisnika i štite identitet.

U općem upravnom odjelu grada saznali smo da socijalnih stanova nemaju i istak­nuto je prebacivanje odgovornosti između centra za socijalnu skrb i grada. Također, rečeno je da se supruga javi opet gradu.

Obitelj smo uputili na usluge obiteljskog centra i centra za djecu, mlade i obitelj, kako bi potražila psihološku pomoć za dijete i supružnike.

Nazvan je županijski Upravni odjel za zdravstvo i socijalnu skrb gdje smo saznali da postoji mogućnost dobivanja jednokratne novčane pomoći pri čemu tražitelj sas­tavlja zamolbu i prilaže potrebnu dokumentaciju, ukoliko ju ima, ovisno o razlogu traženja pomoći, npr. liječničku dokumentaciju. Po zaprimanju zamolbe Ured kon­taktira nadležni centar za socijalnu skrb, te na temelju mišljenja centra izdaje rješenje.

Gospodin iz Zagreba nazvao je kako bi ispričao da je nakon 5 mjeseci neplaćanja stana bio izbačen. Prijavio je to policiji, koja nije ništa poduzela. Imao je dug i kasnila mu je plaća, pa zato nije platio stanarinu. Gospodin je tražio sastanak s najmodavcem i nakon tog sastanka najmodavac je promijenio bravu pri čemu se njegove osobne stvari ostale unutra. Prijavio je policiji, koja nije djelovala. Još nije sredio stambeno pitanje. Obratio se centru za socijalnu skrb koji mu je rekao da treba donijeti 10-ak potvrda, i to ga je prepalo. pa nije učinio ništa. Nada se da će pronaći posao. Neza­poslen je i dalje.

Savjetovali smo da pokuša prikupiti dokumentaciju koju je nadležni centar za soci­jalnu skrb od njega zatražio i objasnili da je ta dokumentacija temelj ostvarenja bilo kojeg prava, te da se vezano uz stan obrati gradskom uredu za prostorno uređenje, izgradnju Grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet te uredu za socijalnu zaštitu. Također, korisnik je upućen i u zavod za zapošljavanje kao i druge udruge koje nude besplatne treninge i edukacije za stjecanje zaposlenja.

Gospođa koja živi u unajmljenom stanu, ističe da je iz skupine, kako sama kaže, „podstanara s nikakvim izgledima za rješenje svog stambenog pitanja“, odnosno s nemogućnošću dizanja kredita ili posudbe novca za kupovinu vlastita stana.

U ovakvom slučaju, može se obratiti centru za socijalnu skrb prema mjestu prebivališta te provjeriti ostvaruje li osoba ili netko od članova obitelji pravo na stalnu ili jed­nokratnu novčanu pomoć, ili neki drugu pomoć koja je potrebna, a u centru za soci­jalnu skrb ju je moguće ostvariti.

Prema Zakonu o socijalnoj skrbi, postoji mogućnost dobivanja pomoći za podmi­renje troškova stanovanja ukoliko osoba za to ostvaruje uvjete. Potrebno je obratiti se centru za socijalnu skrb i gradskom uredu/odjelu koji se bavi stanovanjem u po­glavarstvu grada ili općine.

Obitelj s djetetom od 5 mjeseci živi u iznajmljenom stanu tri godine. Sklopili su ugovor o najmu stana, ali nije ovjeren kod javnog bilježnika. U ugovoru piše da je otkazni rok za izlazak iz stana 3 mjeseca (dakle, isto kao u Zakonu o najmu stanova), ali stanodavac zahtijeva da se isele u roku od 15 dana. To im je nezgodno jer imaju malo dijete. Vrijedi li ugovor o najmu stana, iako nije ovjeren kod javnog bilježnika?

Zakon o najmu stana (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 1996.) ne propisuje ovjeru ugovora o najmu stana kao uvjet njegove valjanosti, pa stoga između stanodavca i stanara vrijedi otkazni rok ugovoren ugovorom, tj., u ovom slučaju, tri mjeseca.

Imam stariju osobu o kojoj se ne mogu brinuti. Gdje je i kako mogu smjestiti? Po kojim uvjetima i za koliko novca?

Odgovor je preuzet s mrežnih stranica www.mojauprava.hr. Smještaj u domove za starije i nemoćne osobe: U dom umirovljenika možete biti smješteni na vlastiti zahtjev, a ako nemate sredstava ni imovine iz koje biste plaćali troškove smještaja, obratite se centru za socijalnu skrb

Domovi socijalne skrbi su javne ustanove koje se osnivaju za obavljanje skrbi izvan vlastite obitelji. Domove za starije i nemoćne osobe ili domove umirovljenika os­nivaju jedinice lokalne i područne samouprave odnosno gradovi i županije, vjerske zajednice, trgovačka društva, udruge i druge domaće ili strane pravne ili fizičke osobe pod uvjetima propisanim Zakonom o socijalnoj skrbi.

Zahtjev za smještaj u dom za stare i nemoćne podnosi se izravno ustanovi, odnosno domu u kojem osoba želi biti smještena, a uz zahtjev je potrebno priložiti:

• rodni list

• domovnicu

• potvrdu od liječnika da osoba ne boluje od zarazne ili duševne bolesti

• izjavu ovjerenu kod javnog bilježnika o plaćanju smještaja koju daju zakonski ili ugovorni obveznici uzdržavanja ili druga osoba koja se obvezuje podmirivati razliku cijene smještaja u domu ako bude potrebno.

Za osobe koje boluju od duševne bolesti postoji mogućnost smještaja u domovima za psihički bolesne odrasle osobe.

O cijeni smještaja odlučuje osnivač doma. Ona ovisi o vrsti smještaja (je li riječ o stal­nom smještaju, cjelodnevnom ili poludnevnom boravku), o pokretnosti ili nepokret­nosti osobe, o stambenom komforu, kao i ostalim potrebama korisnika poput posebne prehrane, serviranja hrane u sobu, usluga fizioterapeuta i drugim posebnim potrebama uvjetovane zdravstvenim stanjem korisnika.

Troškove smještaja u domovima čiji je osnivač županija jednim dijelom plaća ko­risnik, a drugi se dio podmiruje iz županijskog proračuna i pomoći izravnanja. Prosječna cijena smještaja u domu je oko 3000 kuna. Cijene u domovima drugih osnivača mogu biti i više.

Troškove smještaja osoba podmiruje svojim sredstvima ako su dostatna za pod­mirivanje cijene smještaja.

Ako osoba nema dovoljno sredstava za plaćanje troškova smještaja, niti imovinu od koje se mogu osigurati potrebna sredstva, potrebno je obratiti se centru za socijalnu skrb prema mjestu prebivališta. Centar će na temelju provedenog ispitnog postupka donijeti odluku o smještaju u odgovarajuću vrstu ustanove. Popis domova za starije i nemoćne osobe koje osnivaju županije i one drugih osnivača, s adresama i tele­fonskim brojevima, može se naći na mrežnim stranicama Ministarstva zdravstva i socijalne skrbi.

Imam li pravo na državni/gradski stan?

Gradovi svojim pravilnicima propisuju uvjete za najam ili dodjelu stanova u vlasništvu grada prema pravilnicima pojedinih gradova (poput Pravilnika Grada Zagreba i Gra­da Varaždina).

Tako, primjerice, prema Pravilniku o najmu stanova u vlasništvu Grada Zagreba (Službeni glasnik Grada Zagreba 1998, 3), pravo na dodjelu stana u najam imaju:

– osobe koje nemaju riješeno stambeno pitanje, niti mogućnost da ga riješe na drugi način, a prije podnošenja zahtjeva na natječaj prebivaju na području Gra­da Zagreba neprekidno najmanje deset (10) godina;

– zaštićeni najmoprimac u stambenom objektu koji je vlasništvo Grada Zagreba a za koji je izdano rješenje kojim se nalaže uklanjanje objekta radi derutnosti i ugrožene stabilnosti;

– zaštićeni najmoprimac u gradskom stanu površina kojega premašuje potrebe obiteljskog domaćinstva;

– osobe koje stan koriste na temelju sklopljenog ugovora o najmu stana, a stvar­nopravnim je raspolaganjem Gradskog poglavarstva Grada Zagreba (u daljnjem tekstu Gradsko poglavarstvo) promijenjeno vlasništvo, odnosno ako je na drugi način došlo do promjene vlasništva;

– osobe za koje postoji obveza davanja stana u najam na temelju zakona i pravomoćnih sudskih presuda.

Pravo na dodjelu stana u najam nemaju osobe navedene u Pravilniku ako na području Grada Zagreba i Zagrebačke županije imaju u vlasništvu useljivu kuću ili stan oni ili članovi njihova obiteljskog domaćinstva.

Osobom koja nema riješeno stambeno pitanje, niti mogućnost da ga riješi na drugi način smatra se:

– građanin Grada Zagreba koji na području Grada Zagreba odnosno na području RH, nema u vlasništvu useljivu kuću ili stan, kao ni članovi njegova obiteljskog domaćinstva;

– građanin koji ne koristi odgovarajući stan na temelju ugovora o najmu sta­na sklopljenog na neodređeno vrijeme, kao ni članovi njegova obiteljskog domaćinstva;

– građanin čija ukupna prosječna mjesečna primanja po članu obiteljskog domaćinstva ne prelaze 100% prosječno mjesečno isplaćene plaće u gospodarst­vu Grada Zagreba u prethodnoj godini.

Pravo na dodjelu stana u najam ne ostvaruje osoba koja se dovela u nepovoljan stam­beni status prodajom ili darovanjem obiteljske kuće ili stana i osoba koja stanuje u odgovarajućem stanu u vlasništvu roditelja ili supružnikovih roditelja.

Ne mogu platiti stambenu pričuvu. Postoji li mogućnost ovrhe na stanu?

Ovrha na stanu radi naplate tražbine s osnova neplaćene pričuve se može provesti.

Želim zamijeniti svoj stan za skuplji. Moram li platiti porez na razliku ili na punu cijenu stana koji kupujem?

Ovo pitanje je uređeno Zakonom o porezu na promet nekretninama (NN br. 69/99, 26/00, 127/00,153/02), prema kojem osnovicu poreza na promet nekretnina čini tržišna vrijednost nekretnine u trenutku stjecanja. Pod tržišnom vrijednosti nekret­nine razumijeva se cijena nekretnine koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku njezina stjecanja. Tržišna vrijednost nekretnine utvrđuje se, u pravilu, na temelju isprava o stjecanju.

Pri stjecanju nekretnine uz naknadu, osnovica poreza na promet nekretnina je uku­pan iznos naknade za preneseno vlasništvo nekretnine. Ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine, kao što je isplata u novcu, ustupljene druge nekretnine, stvari ili prava, preuzeti dugovi bivšeg vlasnika i drugo. Pri zamjeni nekretnina porezna osnovica utvrđuje se za svakog sudionika u zamjeni i to prema tržišnoj vrijednosti nekretnine koju pojedini sudionik stječe zamjenom. Ako suvlasnici stječu idealne dijelove nekret­nine, porezna osnovica utvrđuje se posebno za svakog suvlasnika prema tržišnoj vri­jednosti dijela nekretnine koji stječe. Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnina, a vlasnik, odnosno posjednik nekretnine, obvezan je ovlaštenim osobama Porezne uprave dopustiti pristup na zemljištu i građevini radi procjene tržišne vrijednosti nekretnine.

Čuo sam da imam pravo na pomoć za podmirenje troškova stanovanja. Kome se mogu obratiti?

Za podmirenje troškova stanovanja možete se obratiti nadležnom centru za soci­jalnu skrb, dakle, centru za socijalnu skrb prema mjestu prebivališta. Ovo pitanje uređuje Zakon o socijalnoj skrbi (NN br. 73/97, 27/01, 59/01, 82/01, 103/03, 44/06, 79/07, 123/10). Troškovi stanovanja, u smislu ovoga Zakona, su troškovi utvrđeni ugovorom o najmu stana u kojem živi samac ili obitelj, a odnose se na najamninu, troškove koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem i održavanjem stana, osim zaštićene najamnine, koju najmoprimac koristi po posebnim propisima. Pomoć za podmirenje troškova stanovanja može se odobriti samcu ili obitelji, ako mjesečni prihod samca ili obitelji u posljednja tri mjeseca prije mjeseca u kojem je podnesen zahtjev, odnosno pokrenut postupak po službenoj dužnosti, ne prelazi visinu sredstava za uzdržavanje utvrđenih prema članku 16. stavku 2. i 3. Zakona o socijalnoj skrbi. Pomoć za pod­mirenje troškova stanovanja može se odobriti samcu ili obitelji koji u najmu ne ko­riste stan koji je po svojim obilježjima iznad obilježja potrebnih za zadovoljavanje osnovnih stambenih potreba samca ili obitelji. Zakonom je navedeno da pomoć za podmirenje troškova stanovanja ne može ostvariti samac ni obitelj ako samac ili član obitelji ima u vlasništvu ili suvlasništvu kuću, kuću za odmor ili stan.

Može li se ugovor o najmu stana sklopiti s dvije osobe?

Prema Zakonu o najmu stanova (NN br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 1996,1998,2006) ugovor o najmu stana sklapa se s jednom osobom, a iznimno s oba bračna druga.

Kada se i kako može mijenjati visina slobodno ugovorene najamnine?

Zakonom o najmu stanova (NN br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06) slobodno ugovorena najamnina iz ugovora o najmu stana sklopljena na neodređeno vrijeme ne može se mijenjati prije isteka roka od jedne godine. Nakon toga roka, svaka ugovorna strana može u pisanom obliku predložiti izmjenu visine najamnine. Pri izmjeni najamnine nakon proteka roka iz stavka 1. ovoga članka, najamnina se može ugovoriti za daljnje razdoblje najviše do iznosa koji odgovara iznosu do 20% većem od prosječne slo­bodno ugovorene najamnine u istom naselju, odnosno županiji, za stan koji se po površini, opremljenosti i položaju može usporediti sa stanom koji se daje u najam.

Nisam platio najamninu. Što se može dogoditi?

Prema Zakonu o najmu stanova (NN br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06) za dužnu na­jamninu postoji zakonsko založno pravo najmodavca na unesenom pokućstvu i drugim pokretninama najmoprimca i članova njegova obiteljskog domaćinstva, koje mogu biti predmet ovrhe. Najmodavac može te pokretnine prilikom iseljenja naj­moprimca zadržati dok ne bude plaćen dužni iznos najamnine. Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana, međutim mora prethodno opomenuti najmoprimca u pisanom obliku da plati dužnu najamninu u roku od 30 dana. Otkazni rok je 3 mjeseca. Otkazni rok počinje teći prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen.

Najmodavac je umro. Na koga prelaze prava i obveze iz ugovora o najmu stana?

U slučaju smrti ili promjene najmodavca, odnosno prestanka najmodavca kao pravne osobe, prava i dužnosti najmodavca iz ugovora o najmu stana prelaze na nje­gova nasljednika ili pravnog sljednika. (Zakon o najmu stanova, NN br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06).

Kako produžiti ugovor o najmu stana na određeno vrijeme?

Prema Zakonu o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06), ugovor o najmu stana sklopljen na određeno vrijeme smatrat će se prešutno obnovljenim za isto vri­jeme trajanja ako niti jedna ugovorna strana najmanje 30 dana prije isteka ugovore­nog vremena ne obavijesti u pisanom obliku drugu ugovornu stranu da ne nam­jerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme za daljnje razdoblje. Ako najmodavac želi sklopiti ugovor o najmu stana za daljnje razdoblje, ali prema izmijenjenim uvjetima, dužan je o tome obavijestiti najmoprimca u roku i na način predviđen Zakonom. Ako najmoprimac u roku od 15 dana od primitka obavijesti ne prihvati ponudu, smatrat će se da ne želi sklopiti ugovor za daljnje razdoblje.

Kome se dostavlja ugovor o najmu stana i njegove promjene?

Zakonom o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06) uređeno je ovo pitanje. Najmodavac je dužan ugovor o najmu stana, kao i sve promjene glede visine na­jamnine, dostaviti upravnom odjelu jedinice lokalne samouprave, odnosno Grada Zagreba te nadležnoj poreznoj upravi. Upravni odjel jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove stanovanja vodi popis stanova, najmodavaca, najmoprimaca i visine najamnine.

Mogu li dati u podnajam stan koji iznajmljujem?

Prema Zakonu o najmu stanova najmoprimac može dati u podnajam stan u cijelosti ili u dijelu, uz suglasnost najmodavca, s tim da je pri tome dužan ugovor o pod­najmu stana kao i sve promjene glede visine podnajamnine dostaviti poreznoj up­ravi nadležnoj prema mjestu gdje se stan nalazi. Najmoprimac je dužan taj ugovor dostaviti i najmodavcu.

Naslijedio sam stan. Plaćam li porez na njega pri preuzimanju?

Zakon o porezu na promet nekretninama (NN br. 69/9, 26/00, 127/00, 153/02) ovako regulira ovo pitanje:

Porez na promet nekretnina pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju nekret­nina bez naknade ne plaćaju:

1. bračni drug, potomci i preci te posvojenici umrlog ili darovatelja,

2. braća i sestre, njihovi potomci te zetovi i snahe ostavitelja ili darovatelja kada nasljeđuju ili primaju na dar poljoprivredno zemljište, ako im je poljoprivreda osnovni izvor prihoda,

3. braća i sestre, njihovi potomci te zetovi i snahe ostavitelja ili darovatelja, kada nasljeđuju ili primaju na dar nekretnine, ako su s ostaviteljem ili darovateljem živjeli u gospodarskoj zajednici u vrijeme izgradnje građevine, stjecanja druge nekretnine, ostaviteljeve smrti ili primitka dara. Gospodarskom zajednicom, u smislu ovoga Zakona, smatra se zajedničko stjecanje prihoda i imovine te ra­spolaganje prihodima i imovinom koja se nasljeđuje ili daruje,

4. pravne i fizičke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne samou­prave i uprave daruje, odnosno daje nekretnine bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u svezi s Domovinskim ratu

5. bivši bračni drugovi kada uređuju svoje imovinske odnose u svezi s rastavom braka.